Servicios de un agente inmobiliario profesional

 ¿Necesitas un agente inmobiliario profesional? Es un pregunta que tendremos que hacernos cuando querramos comercializar un inmueble. Un buen un inversor inmobiliario de bienes raíces profesional, estará normalmente más centrado en el uso de agentes para vender las propiedades de inversión, pero sus aptitudes son casi las mismas para los agentes que se utilizan para la venta de residencias personales.

Agente inmobiliario profesional

En primer lugar, definiremos las tres áreas principales que es recomendable utilizar para evaluar un agente inmobiliario del resto de un listado:

• Anuncios y  campañas de Marketing
• Capacidad de negociación
• Para llegar a la firma

[bctt tweet=”Las tres áreas principales que es recomendable utilizar para evaluar un agente inmobiliario”]

Anuncios y  campañas de Marketing

Estas son algunas de las cosas que debe buscar de tu agente inmobiliario cuando se trata de venta y comercialización de tu propiedad:

Los precios están actualizados: Quizás uno de los aspectos más importantes de ser un agente de intermediación (alguien que representa al vendedor) es la capacidad de determinar con precisión la cantidad por la que podría venderse una propiedad.

Si se sobreestima, se corre el riesgo de no obtener ninguna oferta, dejando que los anuncios lleguen a quedar “en el olvido”, con precios fuera de mercado y, finalmente, manteniendo al vendedor lejos de hacer su ganancia.

Si lo subestimas, puede que estes dejando dinero sobre la mesa que pasanrá al bolsillo de la otra parte. Agentes inmobiliarios experimentados saben con exactitud cómo fijar el precio de una propiedad; incluso los mejores agentes le puede decir cuánto tiempo más o menos llevaría la venta de la propiedad, si ajustas el precio, lo que te permite hacer tu propio análisis de costes y beneficios sobre la decisión de precios.

[bctt tweet=”Agentes inmobiliarios experimentados saben con exactitud cómo fijar el precio de una propiedad”]

Anuncios de calidad: Cualquiera puede escribir unas cuantas palabras grandiosas sobre su propiedad y vomitar una media docena de datos medios. Un gran agente reconoce que el anuncios es la última oportunidad para causar una primera impresión en los compradores. El objetivo es conseguir que caigan entusiasmados con ver la propiedad con sólo mirar el anuncio.

Si están emocionados por ver la propiedad, y dejar que pase un día o dos para visitar la misma, provocará la construcción de un vínculo emocional en sus cabezas, que resulta positivo a la hora de la visita, siempre y cuando el anuncio cumpla con las expectativas de la realidad, ahí es donde un agente inmobiliario profesional sabrá estar a la altura.

Servicios de un agente inmobiliario profesional

Porque contar un montón de exageraciones en el anuncio no es lo propio. Por lo tanto, si bien pueden estar visitando una serie de propiedades antes que la tuya, la tuya puede ser la que ellos están deseando que llegue.

Un buen agente sabe cómo escribir para conectar realmente con los compradores, y sabe cómo tomar fotografías (o contratar a alguien para tomar fotografías profesionales) que presentan un factor de sorpresa en los portales inmobiliarios.

Servicios de un agente inmobiliario profesional

Conseguir que tu casa se vea: Grandes agentes tienen una red de otros agentes que después la promocionan para comercializar la propiedad, poder encontrar compradores específicos, etc. Esto se traduce en si por tu cuenta necesitas esperar 1 mes para obtener 5-10 consultas, con los recursos de las agencias especializadas las consultas se multiplicarían por 10, y ellos se encargarían de filtrar las potenciales, no haciéndote perder tiempo.

Preparación para las demostraciones: Los mejores agentes no dejan nada al azar. Unos de nuestros colaboradores habituales indicaba:

Por ejemplo, en nuestro negocio (donde mi esposa es agente de propiedades), mantenemos cada casa en un sistema de alarma portátil. Una razón por la que hacemos esto es para proteger nuestra inversión. Pero la razón más grande es que queremos asegurarnos de que los agentes del comprador tiene que llamarnos y hacernos saber antes de que muestren la propiedad (en nuestro portal piden 30 minutos de antelación para que podamos apagar la alarma).

Esto nos da tiempo para enviar a uno de nuestros empleados a la propiedad para encender las luces, abrir las persianas, verificar la temperatura, rellenar los ambientadores perfumados, asegurarse de que no son gente de paso y contratos en blanco sobre el mostrador, asegurarse de que no haya hay basura en el patio, etc. Esto asegura que cada muestra tiene la mejor primera impresión posible en el comprador.

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Solicitando ofertas y obtener información: Cualquier agente puede decir que tendría 10 consultas durante 1 mes. Un buen agente además sabe cómo cada una de las consultas no progresaron, lo que el comprador (y el agente) les gusta y lo que no, si una oferta es inminente o no, y cualquier otra información pertinente a la venta. ¿Cómo hace el agente para conseguir esto? Simple … es experto en coger el teléfono y llamar al agente del comprador en un par de horas después de la visita con el objetivo de conseguir una oferta, entre otras cosas de sus profesión…

Servicios de un agente inmobiliario profesional y la diferencia con un agente o corredor no especializado es:

son tantos lo inversores con los que hablo y me de dicen que no pueden conseguir una oferta, y cuando le pregunto sobre qué cosas negativas los compradores se han dado cuenta, suelen decir, “¿Cómo voy a saber?”

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Evaluar el progreso: No todos las visitas que se muestran van a resultar en una oferta. Con suerte, si la propiedad tiene un precio definido correctamente, obtendrá una oferta dentro de los 3 o 5 primeras visitas, pero a veces, incluso eso no sucede. Cuando pase tiempo y no llegue oferta alguna, el punto importante es saber por qué. Un buen agente será capaz de utilizar los datos de mercado y los comentarios que han llegado a determinar por qué. ¿La propiedad necesita un ajuste de los precios? ¿Necesita una cerca alrededor del patio trasero para proteger a la basura en el patio de vecinos? No sólo se necesita más tiempo y un par de anuncios?

[bctt tweet=”Los mejores #agentes #inmobiliarios no dejan nada al azar en la #compraventa de #inmuebles”]

Negociación

La negociación es la segunda área importante donde vamos a evaluar a un agente. Si bien hay una gran cantidad de áreas de venta de propiedades que requieren una fuerte negociación, vamos a centrarnos en dos.

En primer lugar, la negociación de un contrato inicial con un comprador. Sé que muchos de los inversores que piensan que son grandes negociadores y que insisten en hacer la oferta de negociación por sí mismos (yo soy uno de ellos). Pero, en realidad, como el vendedor, no estés probablemente tan bien adaptado a la negociación de tu propiedad como alguien que está menos conectado emocionalmente, ni haga valoración personal de la propiedad (de nuevo, muchos se verán en esta categoría, :)). Hay dos riesgos que una persona emocionalmente comprometido se enfrenta al negociar sus propios acuerdos:

Sobrevalorar el Trato – Al sobrevalorar el trato, me refiero a que muchos vendedores creen que sus propiedades valen más de lo que realmente son o están demasiado vinculados emocionalmente en la propiedad para reconocer una oferta justa.

Por ejemplo, es el primer fin de semana en el mercado para tu propiedad recién rehabilitada, y que está a la espera de que llegue una oferta sobre el precio final de la primera persona que venga. Sorpresa, que el primer comprador hace una oferta 20.000 € por debajo del precio anuncioado. Te mantienes en tu precio sin admitir oferta, por lo que no habría trato. El comprador aumenta su oferta a 10.000 € por debajo del anuncio. Pero seguimos con querer todo el precio.

De nuevo contador a 0 y con el precio completo.

El comprador – molesto que no está dispuesto a ceder más incluso abandona.

Tal vez esto era un buen movimiento de tu parte, en la espera de recibir una oferta del precio anunciado en la siguiente muestra. O, tal vez perdiste la única oferta que va a terminar encima de la mesa para las próximas 6 semanas.

Un gran agente inmobiliario profesional sería capaz de poner esa oferta específica en perspectiva para ti, y puede haber sido capaz de ahorrar los trámites de ese trato.

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Ejemplo de negociación efectiva

Por ejemplo, tal vez 10.000 € menos del precio era todavía una gran oferta, y simplemente no podía verlo porque estaba cegado por la emoción. O tal vez el agente hubiera visto algún aspecto de la operación – aparte del precio – que podría haber concedido al comprador sin dejar caer el precio. En cualquier caso, el hecho de que estaban tan emocionados con el primer fin de semana en el mercado y una posible venta puede haber nublado su juicio cuando se trata de negociar esa oferta. Un buen agente no lo permitiría.

Infravaloración de la oferta – En el extremo opuesto del espectro estan aquellos inversores que están dispuestos a renunciar a mucho en la negociación porque no reconocen el valor de su propiedad (que a menudo caen en esta trampa por si mí mismos). Estos son los vendedores que reciben una oferta del primer fin de semana en 20.000 € por debajo del precio del anuncio y quieren saltar sobre ella. Tal vez ellos no quieren ni contraoferta por miedo a perder el comprador, situación que puede percibir el comprador, y aprovechar en su beneficio para ajustar más aún.

Si bien estos vendedores a menudo conseguirán que sus casas se vendan rápidamente, tienden a dejar un montón de dinero sobre la mesa que podría haber ido a sus bolsillos. Un agente inmobiliario profesional le hará saber cuando se está vendiendo demasiado corto, y empujará a conseguir más, incluso si se añade un poco de riesgo. De hecho, muchos inversores sobreestiman el riesgo de perder una oferta al hacer un poco de negociación, por lo que en muchos casos, el agente realmente no añade ningún riesgo – el comprador está a la espera de una contra-oferta, y si se acepta sin hacer ningunao, él puede preguntarse qué le pasa a la propiedad si estás dispuesto a renunciar a ella tan fácilmente!

Valor de un buen agente inmobiliario durante negociación

Por lo tanto, cuando se trata de negociar una oferta, agente inmobiliario profesional tiene un valor incalculable. No sólo es un gran agente por ser un negociador fuerte, sinoo también un gran agente es capaz de convencerle cuando  no estás pensando con claridad cuando se trata de tus inexpertas tácticas de negociación.

La segunda pieza del rompecabezas de la negociación es que los grandes agentes ayudan después de la inspección y al final del período con todos los trámites y por menores.

A menudo, los compradores van a volver con una lista de “demandas” – quizás reparaciones, adiciones (como una nueva valla), o incluso una disminución en el precio acordado de la casa. Un agente inmobiliario profesional ha pasado por este proceso muchas veces y sabe cuando un comprador sólo busca concesiones y cuando un comprador está en grave riesgo de alejarse de la oferta si él no consigue lo que quiere.

Para llegar al notario – La obtención de un acuerdo de la compraventa de la propiedad es una cosa, y de hecho llegar a la mesa de cierre es otra. Especialmente en este mercado cuando el préstamo está tan apretado, los compradores son escamosos, y los buenos profesionales de bienes raíces son difíciles de obtener, un alto porcentaje de ofertas están en riesgo de quedar fuera de la garantía si los agentes no hacen su trabajo muy bien.

Aquí hay algunas cosas que hacemos en nuestro negocio para garantizar que la propiedad llega a la mesa de cierre. Incluso los mejores agentes pueden no ser tan persistentes, pero los mejores agentes harán lo que sea necesario para conseguir que el acuerdo se cierre

Servicios de un agente inmobiliario profesional

Acuerdo de cierre

Obtención de Tasaciones – Un agente inmobiliario profesional se pondrá en contacto con el agente del comprador / prestamista dentro de un par de días antes del contrato a conseguir. La primera orden del día es cada vez que se pide una valoración, y los grandes agentes se asegurará de que que finalmente se hace rápidamente. Si se tarda 2 semanas para conseguir la tasación, y luego la valoración viene baja, eso son 2 semanas desperdiciadas.

Hay que asegurarse de que una valoración se ordena a las 48h de la firma del contrato … si se tarda más que eso, sé que el corredor o los compradores está mintiendo sobre el nivel de adecuación que presumen para poder comprar (y necesitan más tiempo antes de pagar por la valoración).

Servicios de un agente inmobiliario profesional

Estar presente para la Evaluación – Este puede ser el aspecto más importante de una cosa en estos días – conseguir que la tasación encaje con el precio del contrato. Un gran agente estará presente, ya sea para la evaluación o los arreglos que le pida. Las tasaciones pueden hacer o romper un acuerdo, y de nuevo, un gran agente no deja nada al azar, teniendo todo previsto para tu beneficio.

Estar presente en la inspección – Nunca esperaría que un representante esté presente durante la inspección de un comprador (y no debería), pero un gran agente le recomendamos que esté y hará todo lo posible para conseguir un acuerdo con el comprador. De esta manera, sabrás de antemano que es probable que vuelva a solicitar asistencia técnica cuando estés con el comprador.

Más importante aún, si el inspector nos lleva a algo que cree que puede ser confuso para el comprador (y que piensas que podría asustar al comprador innecesariamente), puede resolver preguntas principales en ese mismo momento para conseguir aclararselas al inspector, haciendo al comprador sentirse más cómodo. Por supuesto, si el comprador realmente no quiere que estés allí, debes respetar sus deseos y no ir, el agente se ocupará de tus intereses.

Conseguir programar el cierre -Claro, esto parece como un elemento fácil. Pero, en realidad, es una tarea grande. El agente promedio programará el cierre de unos días o una semana antes de tener lugar. Un agente inmobiliario profesional reconoce que una fecha firme ayudará a todos a mantenerse en la fecha prevista, aportando rigor.

El proceso ideal es, dentro de las 48 horas previas al contrato, llamar al abogado o intermediario establecido de cierre, y establecer una fecha en el calendario. Aunque que esta fecha se puede cambiar (esperemos que sea para adelantarla), cuando se tiene algo realmente programado, esto hace que las personas se centren en golpear esa fecha. Obtendrás mucho más la cooperación de la entidad crediticia cuando decimos: “¿Es todo previsto antes del plazo fijado para el 18 de agosto a las 15:30?”, que si tan sólo dices, “¿Estará listo para mediados de agosto al cierre ? “

La comunicación – Un agente inmobiliario profesional es experto sobre todo en comunicarse. No debe haber más de 72 (48) preferiblemente horas que pasen mientras estás bajo contrato que tu agente no llama o envía por correo electrónico. Incluso si es sólo para decir: “No hay nada nuevo … todo listo para el cierre”. Si su agente sabe que va a tener que darte un estatus cada dos días, significa que también sabe que tiene qe hacer para obtener el estado por lo menos cada un par de días. Si eso significa llamar al agente, el procesador, el agente del comprador, el abogado de cierre, etc. Un gran agente se mantiene en contacto con todo el mundo, todo el tiempo.

Estos son los criterios básicos para un agente inmobiliario profesional, y como es natural, es más lo que vale hacer todas estas cosas bien que cada euro que ganan. No sólo porque en última instancia acuerdan más dinero en cada operación (tal vez incluso suficiente para cubrir el costo de usarlos), sino también por que te ahorrará horas incontables, innumerables dolores de cabeza, e incontables noches de insomnio en todos los pasos previos a la firma. Tiene coste pero quizás merezcan la pena a cambio de los servicios de un agente inmobiliario profesional.