Es momento de Invertir en comprar propiedades

La respuesta a esta pregunta depende en gran medida del mercado, y del punto de vista sobre la propiedad desde una perspectiva de tiempo. Invertir en comprar propiedades en un mercado con oferta limitada y los rendimientos actuales, pudieran parecer atractivo. Muchos creen que acumular propiedades bienes raíces es la mejor manera de generar valor, pero hay pocos mercados en este momento con esas características, que garantizen una inversión de éxito.

Invertir en comprar propiedades

Uno de los motivos por los que el sector inmobiliario no termina de levantar cabeza, es precisamente, porque grandes inversores no ven oportunidad clara de hacer negocio. Es cierto que recientemente hemos escuchado noticias de grandes compras efectudas por fortunas como Amancio Ortega, Warren Buffet y otros, pero esto surge porque pueden acceder a fantásticas inversiones a precios de saldo, sin necesidad de amortización ni nada. Por lo que pueden esperar hasta hacer valor de la inversión realizada. Pero este planteamiento no es el mismo de la gran masa inversora que es la que suele mover al mercado inmobiliario. En estos, la inversión ha de tener un plan de amortización viable a medio plazo cuando menos.

Aquí está un ejemplo rápido que refleja la realidad de mercado actualmente:

Un inversor decidido a comprar una propiedad de lujo de 1 millón de euros en el centro de una gran ciudad con una hipoteca 70%, lo que implica:

•  300.000 € de inversión en efectivo
•  700,000 € en préstamo a una hipotética 3% al año en intereses

Haciendo caso omiso de los costos de cierre y amortización en este ejemplo, este inversor va a pagar aproximadamente 21,000 € en pagos de intereses al año. Sin embargo, ese no es su único gasto. También va a tener que pagar (i) impuestos sobre la propiedad (impuestos de lujo están mucho más alto), (ii) las tasas de mantenimiento de su propia unidad y (iii) los gastos de mantenimiento del área común (la piscina y portero…) Esto puede dar lugar a unos 2.000 € en la realización de costo por mes para la propiedad, lo que viene a sumar 45.000 € por año, y representa el 4.5% de la base de inversión.

Por lo que la manera sencilla de pensar en esto es … ¿puedes alquilar la propiedad por 45.000 € por año para que cubra todos sus gastos de amortización? Dicho de otra manera, puede que su inversión con deuda de 1.000.000 € generar un rendimiento actual del 4.5%?

Mis pensamientos en este momento … no parece una oportunidad, ¿verdad?. Así, mientras que la oferta es limitada, el mercado de alquiler no es lo suficientemente fuerte como para justificar una compra de un apartamento si podemos simplemente alquilar. Si echamos un vistazo por ahí, se puede encontrar opciones de alquiler atractivos por menos de 3,000 € al mes

Esto es cuando nos fijamos en los precios de propiedades de cierto valor añadido, y es probable que estés pensando “¿Por qué los apartamentos cotizan a un precio tan alto? ¿Quiénes los compran? “El simple hecho es que los compradores de estas propiedades son bien (i) sobre-valoración de la idea de la propiedad de la vivienda y lo más importante, (ii) los compradores tienen diferentes necesidades que tú. Un comprador extranjero como un comprador ruso o europeo rico puede comprar un apartamento con mayor facilidad, pero esro no quiere decir que le resulte atractivo a modo de inversión.

También el €uro ha depreciado su valor estos 2 últimos años, lo que ha complicado la rentabilidad de la inversión realizada en Euros 2 años atrás.

Así que en resumen, una persona rica optará por invertir en comprar propiedades si tiene una tributación eficiente, tiene implicaciones de caja beneficiosos, y crea riqueza generacional a través de la compra de un activo único en su tipo. También hay que tener en cuenta que no suele merecer comprar si no vamos a disfrutar la vivienda durante 6-7 años (sólo de referencia para ammortizar el valor de la inversión). Pero como hemos visto los costos de amortización de la compra no garantizan una rentabilidad por medio de una renta, pero tampoco por expectativa de revalorización del inmueble.